Ginnie Mae on föderaalvalitsusasutus, mida toetab USA valitsus ja mis tegutseb hüpoteeklaenude turul. Selle missiooniks on muuta eluase taskukohaseks ja kättesaadavaks miljonitele kodumajapidamistele, mis kuuluvad riigi kõige ebasoodsamas olukorras olevatesse klassidesse ja vähemate ressurssidega. Samal ajal pakub see hüpoteeklaenude turule likviidsust.
Ta täidab selle eesmärgi, tagades hüpoteeklaenud (MBS), mille aluseks on peamiselt föderaalvalitsuse kahe asutuse tagatud hüpoteegid, vastavad teatud nõuetele ja väljastavad rea konkreetseid laenuandjaid. Need on föderaalne elamumajandusamet (FHA) ja veteranide osakond (VA).
Seejärel väljastavad laenuandjad MBSi, mille aluseks on need hüpoteegid, ja Ginnie Mae toetab võlakirjade intressi ja põhiosa õigeaegset maksmist oma investoritele. Neid MBS-i peetakse üheks ohutumaks investeeringuks, olenemata majandustsükli ajast.
Kuigi ta on tuntud kui Ginnie Mae, on tema täielik nimi valitsuse riiklik hüpoteekühing (GNMA).
Kuidas Ginnie Mae töötab?
Ginnie Mae töötab koos erasektoriga ebasoodsas olukorras olevate USA elanikkonnarühmade vajadustele vastamiseks. See toimib tagatisena MBS-i võlakirjadele, mille aluseks on need hüpoteegid.
See võimaldab nende krediitide laenuandjatel paremaid hindu saada, kuna neid laene peetakse tänu sellele riskivabaks varaks.
GNMA ei tekita, osta ega müü hüpoteeke ega väljasta MBS-i. Pigem tagab see MBSist tulenevate voogude tasumise. Kui laenuandjad ei maksa, kannab Ginnie Mae kahjumist saadud raha väärtpaberistamise üksusele, et see saaks täita oma maksekohustusi MBS-i võlakirjade investorite ees.
Sellel turul müüvad ja ostavad laenuandjad ja investorid neid laene, et saada neilt kasumlikkust. Tänu sellele turule saavad laenuandjad teenida likviidsuse ja sissetuleku ülejäägi uute laenude või uute tehingute rahastamiseks. Pidagem meeles, et laenud, mida finantsasutus hoiab tasakaalus, võtavad kapitali tagasimaksmiseks ja tagasisaamiseks aastaid. Seetõttu on nendel üksustel kasulikum neid laenupakette müüa investoritele, kes on nende ostmisest huvitatud.
Läbipääs on suunamine, mis võimaldab vahenditel liikuda ühest kohast teise vahendaja kaudu, kes on see, kes võtab vahendustasu.
Väärtpaberistamise protsess
Siin teostavad väärtpaberistamist eraõiguslikud üksused, kes koondavad aktsepteeritud ostetud hüpoteegid (peavad vastama allpool toodud kriteeriumidele) varakogumiteks ja emiteerivad MBS-i võlakirju. Seejärel viivad need üksused võlakirjad investoritele turule.
Seetõttu on Ginnie Mae kaotuste neelamisel neljandal tasemel, kui need tekivad. Nagu me alguses märkisime, on hüpoteegi võlgnik, valitsuskindlustus ja emitendi ressursid ees.
MBSi laenu ja emitendi nõuded
Laenud peavad vastama tingimustele, mis on seotud järgmisega:
- Minimaalne esialgne sisestus.
- Piiratud LTV suhe (laen / kodukapital).
- Maksimaalne suurus.
- Minimaalne nõutav dokumentatsioon.
- Laenuvõtja ostis kindlustuse.
Emitendid peavad omalt poolt tõendama vastavust MBS-emissioonide jaoks koondatavate laenude tüübiga seotud sobivuskriteeriumidele. Näiteks peab potentsiaalne emitent tõendama, et nad on FHA heakskiidetud hüpoteegipidajad ja on olnud seda vähemalt viimase kolme aasta jooksul. Lisaks muud aspektid, näiteks kaks järgmist:
- Finantsaspektid: finantsaruanded, kapitali- ja likviidsusnõuded, varanõuded jne.
- Kvaliteedi kontroll: hüpoteeklaenude väljastamiseks, tagamiseks ja teenindamiseks.
Ginnie Mae ehitada
MBS-il on läbiv amortisatsioonistruktuur. See tähendab, et investorid saavad vastavat intressi, kui laenuvõtjad tasuvad hüpoteegid, põhiosa ja intressid. Tegelikkuses juhtub see, et kõik hüpoteekide amortisatsioonid kogunevad selleks, et fond igakuiselt tasuks investori jaoks investoritele. Sellest summast tuleb lahutada komisjonitasud garantii ja hoolduse eest. Teisisõnu on fondi makstavad tasud väiksemad kui kogumi hüpoteekide määr.
Mis puudutab kupongi, siis see on kaalutud keskmine kupong, mis arvutatakse kogumi laenude intressimäärade kaalutud keskmisena. Siinkohal tuleb siiski arvestada, et investorid saavad aja jooksul intressi väheneva kapitali summa eest, mis tuleneb hüpoteekide amortisatsioonist.
Puuli kaalutud keskmise tähtaja osas on see rühma kõigi hüpoteekide tähtaegade keskmine, kaalutud iga puuli hüpoteegi tasumata põhisaldoga.
Seotud riskid
Investorid peaksid olema teadlikud investeerimisega seotud riskidest:
- Intressimäära risk: Kui intressimäärad langevad, kiireneb ettemaksete arv, kui laenuvõtjad kiirustavad refinantseerimist ja selle tagajärjel kaotavad laenuandjad intressi, kui tasumata põhibaas väheneb.
- Ettemaksu risk: See juhtub siis, kui võlgnikud amortiseerivad hüpoteegi osaliselt või täielikult ette, st väljaspool kokkulepitud amortisatsioonigraafikut. Sellisel juhul lõpetab hüpoteegivõlgnik selle summa intressi maksmise ja seetõttu saab MBS-i investor vähem intressi. Ettemakstud summat hoitakse fondis vastava kuupäevani ja seejärel on võlakirjaomanikud ülekantavad.