Kinnisvaraõigus on reeglite kogum, mis vastutab kõigi kinnisvaraga seotud äritehingute reguleerimise eest.
Selle õiguse objektiks on kinnisvara ja selle äritehingud, nagu müük või annetus, ja asjaõigused, see tähendab vara ja valdus.
See on eraõigus, ehkki riigiasutused ja volitused võivad seda tüüpi tehingutes osaleda, kuid tingimusel, et nad tegutsevad eraisiku, mitte avaliku üksusena. See tähendab, et kui linnavolikogu omandab hoone oma peakorteri rajamiseks sealsamas, on seda omandamist reguleerivad eeskirjad kehtestatud haldusõigusega.
Kinnisvaraõiguse tunnused
Selle õiguse peamised omadused on:
- See on eraõigus, see tähendab, et see mõjutab füüsiliste või juriidiliste isikute suhteid, millel puudub avalik huvi selle vastu.
- Selle reeglid on toimivad, st neid saab muuta.
- Selle ainus objekt on kinnisvara, mistõttu leiab vallasvara oma reguleerimise tsiviilseadustikus.
- Kindlat kinnisvaraõiguse seadustikku pole, pigem on tsiviilõigusega kehtestatud regulatsioonide kogum, mis seda tüüpi vara mõjutab.
- Vara registreerimine on selle õiguse jaoks väga oluline.
Selle õiguse paremaks mõistmiseks vaatame, mis on kinnisvara, omandiõigused ja kinnisvaramaks, kuna need on selle õiguse reguleerimise objektiks.
Kinnisvara
Kinnisvara on see, mida ei saa teisaldada. Näiteks on laud vallasvara, kuna seda saab teisaldada, samas kui maja või hoone on kinnisvara, kuna seda ei saa transportida ja kui see oleks olemas, kannataks see olulise devalveerimise all. Neid varasid tuntakse kinnisvarana.
Kinnisvara tüübid
Kinnisvara tüübid on järgmised:
- Inkorporeerimise teel: hooned ja majad.
- Oma olemuselt kinnisvara: päikeseenergia.
- Kinnisvara analoogia põhjal: hüpoteegid.
- Esinduse järgi: vara registriomand.
- Kinnisvara ühinemise ajaks: need on kinnisvarale omased varad, kuid sellest eraldatud varad loetakse vallasvaraks. Näitena võib tuua maja uksed, mida peetakse kinnisvaraks, kuna need on majja sisse ehitatud, kuid kui neid ei paigaldata, oleks tegemist vallasvaraga.
Asjaõigused
Asjaõigused koosnevad isikust, olgu see siis juriidiline või füüsiline, asja üle ja kolmandate isikute vastu, mis ei luba kellelgi kasutada ja nautida asja, mille üle tal see seaduslik võim on.
Kinnisvaraõiguse jaoks on kõige asjakohasem kinnisvaraõigus.
Nende asjaõiguste peamised omadused on:
- Asjaõiguse omanikul on võim ühe asja üle.
- See pärineb füüsilise või juriidilise isiku ja pealkirjaga asja vahel.
- Objekt põhineb ühel asjal.
- See on absoluutne õigus.
- Seda saab sundida kolmandate isikute vastu.
- Pärisõigusest võib loobuda.
- Tõeline õigus asja üle annab selle omanikule absoluutse võimu teha asjaga seda, mida ta tahab, ja kaitsta oma võimu kõigi "erga omnes" vastu.
- Asi, millele tõeline õigus langeb, on kehaline ehk see on käegakatsutav asi.
- Piiramatu kestus.
Kinnisvaraõigusega seotud maksud
Lisaks kinnisvaraobjektile ja selle võimalikele tehingutele (näiteks omandamine, müük, annetamine, rentimine jne) on selle õiguse väga oluline osa maksud, mis tulenevad kõigist nendest äritegevustest. Seega leiame:
- Kinnisvara maks: Uue vara soetamisel peate maksma seda tüüpi maksu.
- Vara võõrandamise maks: Kasutatud vara soetamisel peate selle maksukoormusega silmitsi seisma.
- Linnamaa väärtuse suurenemise maks: Kui müügitehing tehakse krundil või linnamaal, makstakse maksumäära, kui selle väärtus on kasvanud, kui see on arendatav. Tavaliselt on see määr kohalik.
Kinnisvaraõiguse rakendamise näited
Mõned praktilised juhtumid, kus seda kinnisvaraseadust kasutataks, on paljude teiste hulgas ka krundi vahetamine või kodu müük.