Portugalis edeneb hüpoteeklaenude andmine suurejoonelise kiirusega. See olukord on ärritanud analüütikuid, kes mõtlevad, kas Portugal toidab uut kinnisvaramulli.
Üks majandusteadlaste tähelepanu pälvinud ja muret tekitanud andmeid on hüpoteeklaenude kasv Portugalis. Kui võrrelda 2019. aasta esimest kümmet kuud 2018. aasta esimese kümne kuuga, näeme, et hüpoteekide andmine on suurenenud 5%. Konkreetsetes andmetes tähendab see kinnisvara ostuks laenatud 8522 miljonit eurot.
Krediidile juurdepääsu tingimuste karmistamine
Hüpoteeklaenude suurenemine ei juhtunud siiski 2019. aastal. Juba 2018. aastal andis Portugali pank kui Portugali riigi pangajärelevalve eest vastutav asutus antava hüpoteegi suurenemise tõttu karmistada juurdepääsu hüpoteeklaen. Selleks kehtestati nõudlikumad nõuded. Nii ei saanud kliendid hüpoteeklaenu juurde pääseda, kui nad ei pühendanud vähemalt 50% oma sissetulekust vara eest laenu maksmiseks. Teiselt poolt ei saanud hüpoteek ületada 90% ostetava kodu väärtusest ja see tuli amortiseerida vähem kui 40 aasta jooksul.
Tuleb märkida, et Portugali pangad on rakendanud Portugali Panga näidatud krediidi karmistamise meetmeid. Vaatamata karmimatele krediidipiirangutele on hüpoteeklaenud siiski jätkuvalt kasvanud. Just siin imestavad paljud, kuidas krediidi kättesaadavuse karmistamine on andnud täpselt vastupidise tulemuse taotletule.
Miks on hüpoteekide andmine suurenenud?
Krediidi laienemise dünaamika põhjused on erinevad. Portugali majanduse elavnemine on toonud kaasa suurema kulutamiskalduvuse, intressimäärad on madalad ja kinnisvara, nagu Portugalis on kombeks olnud, on vara, mille väärtus aastatega suureneb. Seega on Portugali kinnisvara vara, mis on äratanud investorite tähelepanu mitte ainult Portugali kodanike endi, vaid ka välisinvestorite seas. Seetõttu on Portugali ja välisinvestorite poolt kinnisvara poolt tekitatud atraktiivsus toonud kaasa hüpoteeklaenude nõudluse kasvu.
Gentrifikatsioon ja välisinvestorid
Seda kinnisvarasse investeerimise soovi on juba märgitud maa hinnas. On Lissaboni piirkondi, kus ruutmeetri hind on üle 4500 euro. Kõik see on viinud nn gentrifikatsioonini.
See gentrifikatsioon on protsess, mille käigus traditsiooniliselt taskukohaste hindade ja üüridega linnaosade linnaosade elanikud loobuvad oma traditsioonilistest linnaosadest, et kolida teistesse äärealadesse. Kõik algab siis, kui kesklinna piirkonnad hakkavad populaarseks saama, saavutades kuulsuse ja prestiiži ning turistid seda nõuavad. Majad on taastatud, piirkonnas suureneb nõudlus kinnisvara järele ja tõusevad üürihinnad. Nii asendatakse populaarsed klassid kõrgemate sotsiaalsete klassidega, mis võivad seista kõrgemate rendikuludega. Tõepoolest, paljud Portugali linnad läbivad nn gentrifikatsiooniprotsessi.
Samuti ei tohiks unustada nn kuldviisasid. Need on elamisload välisriikide kodanikele, kelle investeering kinnisvarasse ületab pool miljonit eurot. Veelgi enam, enam kui poole miljoni euro väärtuses kinnisvarainvesteering ei anna mitte ainult elamisõigust Portugalis, vaid annab ka juurdepääsu huvitavatele maksueelistele.
"Kuldviisade" mõju on tunda Portugali linnades, eriti kahes kõige olulisemas: Lissabonis ja Portos. Seega on palju välismaalasi Brasiiliast, Hiinast ja Prantsusmaalt, kes soovivad investeerida Portugali kinnisvarasse.
Madalad intressimäärad, võlgnevused ja ülehinnatud kinnisvara
Kinnisvara nõudluse suurenemise kontekstis hinnad tõusevad. Selle tõestuseks on see, et eluaseme hind Portugalis on 2019. aasta teises kvartalis kasvanud 11,2%, võttes kõik aluseks 2018. aasta teise kvartali.
Noh, hüpoteeklaenude järsk tõus ja majahindade tõus on murettekitav Portugali kinnisvaraturu olukorra pärast. Nagu me varem hoiatasime, kardetakse, et Portugali maal võib toituda mull.
Selles mõttes on vaja rõhutada madalaid intressimäärasid. Seetõttu karistatakse madalate intressimäärade stsenaariumi korral säästmist ja kodanikud eelistavad kulutada. Sel juhul panustab avalikkus kinnisvarainvesteeringutele, kuna Portugalis peetakse seda varaks, mille väärtus aja jooksul suureneb.
Teiseks peame juhtima tähelepanu liigsele väärtusele, mida antakse kinnisvarale - tegurile, mis on kinnisvaramulli sünnil alati olemas.
Lõpuks peate pöörama tähelepanu halbadele võlgadele. Fakt on see, et Portugali pankadel võib olla raskusi krediidi kogumisega suure seaduserikkumisega, millega nad silmitsi seisavad.