Kinnisvara hindamine on teoreetiline rahaline väärtus, mis omistatakse kinnisvarale tehniliste parameetrite põhjal.
Need parameetrid järgivad hindamismetoodikat, mis on paljudes riikides kehtestatud seadusega. Igas kinnisvara hindamises tuleb need parameetrid aruandes argumenteerida.
Kinnisvara hindamise peab koostama tunnustatud spetsialist, kelleks võivad olla arhitektid, maamõõtjad või insenerid. See sõltub sellest, kas hinnatav kinnisvara on maja, korter, maatükk või tööstuslao.
Kinnisvara hindamise aruande kõige tavalisem kasutusala on kinnisvara omandamine hüpoteeklaenude kaudu, mistõttu seda nimetatakse sageli ka hüpoteegi hindamiseks. See toimib finantsasutuse jaoks väärtusena, otsustades hinnatava vara väärtuse põhjal ühe või teise summa hüpoteegi andmise.
Milleks on kinnisvara hindamine?
Kinnisvara hindamine võib meid teenida mitmel eesmärgil, kõige olulisemad on:
- Hankige hüpoteeklaen, mille tagatiseks on hinnatud vara.
- Teadke teoreetilist väärtust piisava rangusega pärandite, lahutuste otsustamiseks või oksjonite alghinnana.
- Saavutage tehniline väärtus konkreetse määrusega, mis eristab seda lihtsast orienteeruvast hinnangust.
Tuleb arvestada, et mida suurem on hindamisnumber, seda suurem on kinnisvara hinnanguline väärtus. See tähendab, et teil on rohkem varu, kui taotlete laenu, mille kinnisvara on tagatiseks.
Kuidas arvutatakse kinnisvara hindamist?
Kinnisvara hindamisel arvestatavad tegurid ühendavad tehnilisi ja õiguslikke aspekte. Peamised, mis määravad hindamise majandusliku väärtuse, on:
- Asukoht: Linn, naabruskond, elamurajoon jne.
- Pind: Kaks pinnaandmet võib anda ruutmeetrites, kasulikud (arvestamata seinte poolt hõivatud ruumi) ja ehitatud (mõnikord ka hoone üldkasutatavad ruumid).
- Levitamine: See tähendab majade ruumide, tualettruumide või siseõuete arvu loetlemist. Samuti võetakse arvesse ruumi õige kasutamise hindamist.
- Kaitseseisund: See koosneb kolmest põhikategooriast, renoveeritud maja, heas korras ja renoveeritav.
- Kasutatud materjalid: Määravad tegurid kodu kvaliteedi hindamisel, konditsioneerimine, näiteks energiakulu.
- Orienteerumine: Kardinaalne punkt, kuhu maja on suunatud, see tähendab põhja, ida, lääne, lõuna ja kombinatsioonid, mida saab üksteisele anda.
- Turuhind: Piirkonna hinnaskaala tundmaõppimiseks tehakse väike uurimus viimaste müükide kohta.
Lisaks tuleb läbi viia juriidilised kontrollid, mis võivad hinnangu väärtust piirata, näiteks teada, kas neil on mingisugune ametlik kaitse.
Kuid vara väärtus võib aja jooksul muutuda, kas sisemiste tegurite (paranduste lisamine) või väliste tegurite (keskkonna positiivne-negatiivne areng) tõttu.
Näide kinnisvara hindamisel kasutamisest
Oletame, et tahame osta maja, mille müügiväärtus on umbes 100 000 eurot. Omakorda soovime, et pank rahastaks 100% müügiväärtusest, kuna oleme salvestanud ainult ostu-müügikulud, näiteks kohalikud maksud või kinnisvarakomisjon:
Siit saab anda kaks stsenaariumi:
- Kui hinnanguline väärtus on 90 000 eurot ja vajalik hüpoteeklaen 100 000 eurot, peavad meie säästud lisaks 15 000 euro suuruste ostu-müügikulude tasumisele tasuma ka vahe 10 000 eurot.
- Kui hindamisväärtus on 100 000 eurot või rohkem, katab see vajaliku summa.
Tuleb märkida, et pole tavapärane, et hindamisväärtust võetakse 100% ostuhinnast, üldreegel on 80%. See tähendab, et kui hind on 100 000 eurot, peab hindamisväärtus olema 125 000 eurot, kuna 80% 125 000 eurost on see 100 000 eurot, mida me vajaksime.