Riskipreemia ei ole mõiste, mis on seotud ainult rahvamajandusega. Tulu ei otsita mitte ainult võlakirjadesse investeerimisel, vaid ka kinnisvarasse investeerimisel. Seega juhinduvad investorid kinnisvaraturul tegutsemisel riskinäitajatest. Kuidas aga riskipreemia kinnisvaraturul töötab?
Kuuldes sõnu "riskipreemia", liiguvad paljude meeled aastatesse 2011 ja 2012. Ajal, mil Euroopa majanduse kehvad tulemused tekitasid huvi, mida riigid pidid turgudel finantseerimise eest maksma. See delikaatne majanduslik hetk toimis nii, et suur osa avalikkusest sai aru, mis on riskipreemia.
Meenutagem, et riskipreemia eeldab lisakulusid kõigile riikidele, kes soovivad turgudelt rahastamist. Need lisakulud määratakse vastavalt rahvamajanduse riskidele. Oletame, et see on kompenseerimine riskile, mida investor jookseb oma ressursside kasutamise eest teatud riigi võlakirjades. Kuid mida parem on riigi majanduse tulemuslikkus, seda väiksem on riskipreemia, mida tuleb maksta. Tuleb märkida, et võrdlusena võetakse Saksamaa võlakiri. Sel moel on meil kehtiv skaala, et mõõta erinevate riikide majanduslikke riske.
Kinnisvaraturu riskipreemia läheb mööda naabruskonda
Noh, riskipreemia mõiste on jõudnud ka kinnisvaraturule. Kui me varem väitsime, et risk varieerus riigiti, sõltub kinnisvaraturul risk naabruskonnast, kuhu soovime investeerida. Riskipreemia mõõtmiseks peab olema viide. Seega, kui võlakirjaturul mainisime viitena Saksamaad, siis kinnisvaramaailmas hõivab selle koha Madridi naabruses asuv Recoletos. Recoletost peetakse alaks, mida iseloomustavad garantii ja usaldusväärsus, kuid kasu, mida saab vara omandamisel ja selle üürile andmisel, on väiksem.
Muutujad, millest riskipreemia sõltub kinnisvaraturul
Naabruskondade ja osariikide vahel on selge paralleel. Mõlemas on riski tõenäosus erinev. Kindla riigi võlakirjadesse investeerimisel pöörab investor erilist tähelepanu võlgnevuse tasemele, pankroti võimalusele, kasvuväljavaadetele või riigi defitsiidile. Kinnisvaraturul kasutatakse muid kriteeriume, näiteks: vara allüürileandmise võimalus, vara ebaseaduslik kasutamine, seadusandluse muudatused või teatud aja jooksul kinnisvara läbivate üürnike arv.
Jätkates Recoletose naabruskonna näitel, näeme, et seda naabruskonda peetakse turvaliseks, kinnisvara kindluseks. Kõik see tähendab, et suure kindlusega saadakse tootlus, mis jääb vahemikku 3,3% kuni 3,4%. Ja mis kõige parem, vähese riskiga. Seetõttu premeeritakse Recoletose naabruskonna madalat riskitaset sama madala kinnisvarariski preemiaga.
Kui kinnisvarainvestor otsib kasumit kinnisvarariski preemia hinnaga, peaks ta keskenduma teistele naabruskondadele. See huvide erinevus süveneb veelgi sellistes piirkondades nagu Entrevías, San Diego, San Andrés või San Cristóbal. Siin on risk väga kõrge, seega tuleb täita palju kõrgemat kinnisvarariski preemiat.
Eelmise analüüsi tähtsus
Erinevalt võlakirjaturust, kus riski vähendamiseks on võimalus investeeringut mitmekesistada, sõltub kinnisvaraturul kõik omandatava vara hinnast. Selle tagajärg on see, et väikseimatel investoritel ei ole võimalust investeerida võimalikult ohututesse piirkondadesse, kuna need on kõige kallimad. Vahepeal valivad kõige võimsamad investorid madalama riskiga linnaosad. Selgitus, miks suurinvestor ei panusta suurimat kasumlikkust pakkuvate linnaosade peale, on lihtne, kuna nad ei taha suuri riske võtta.
Tasakaal tasuvuse ja riski vahel
Nagu iga investeeringu puhul, on kinnisvaraturul vajalik kahe muutuja eelnev analüüs: kasumlikkus ja risk. On hästi teada, et finantsmaailmas, mida suurem on kasumlikkus, seda suurem on risk.
Seda tüüpi kinnisvarainvesteeringute puhul on hädavajalik hinnata selliseid aspekte nagu hinnakõikumised, konkurentsivõime aste, prognoosid ja niinimetatud rendipingutuse määr. Pidage meeles, et rendipingutuse määr on igakuine sissetuleku summa, mida kasutatakse üüri maksmiseks.
Lõpuks peate pöörama erilist tähelepanu muudele kinnisvara omamisega seotud kuludele. Selles mõttes on vaja hinnata maksude, kogukonna kulude, kindlustusmaksete, võimalike lekete ja protseduuride kulude mõju.
Pole kahtlust, et riskipreemia toimimisel on suur sarnasus nii võlakirjaturul kui ka kinnisvaraturul. Ja see on see, et risk makstakse.